Confrontés à des méventes historiques sur leurs programmes, les promoteurs consentent d’importants rabais, parfois supérieurs à 10 %. C’est en effet une « crise historique » à laquelle sont confrontés les professionnels de l’immobilier pour la construction neuve.
-30,8% dans le neuf
Dans son observatoire de septembre, la Fédération des promoteurs immobiliers (FPI) évoque une baisse de 30,8 % des ventes au premier semestre 2023 par rapport à la même période de l’an dernier. Ce sont les réservations des particuliers qui sont le plus impactées (– 37,4 %), plombées par la chute de moitié des ventes aux investisseurs.
En effet, le coût des emprunts n’a cessé de grimper quand les conditions d’octroi se sont durcies. En parallèle, la hausse des taux a détourné les français de la pierre vers l’épargne dont les rendements redeviennent plus intéressants et sécurisants.
Pourquoi investir dans le neuf aujourd’hui ?
Les logements sortis de terre bénéficient d’une optimisation de leur surface, de leur performance énergétique et de leurs charges, plus contenues que dans le parc existant.
A l’inverse, l’ancien est souvent synonyme de travaux d’entretien, de surconsommation énergétique et de travaux de rénovation à prévoir. Sans oublier les frais de notaire à l’acquisition, plus élevés 7 à 8 % en moyenne dans l’ancien, contre 2 à 3 % dans le neuf.
On voit certains temps des offres promotionnelles exceptionnelles accordées par les promoteurs. Selon les opérateurs et le type de programme, tant en nature qu’en montant, elles peuvent être substantielles avec des remises allant jusqu’à 4 000 ou 5 000 euros par pièce, et des avantages divers comme des frais de gestion et une garantie loyers offerts. Pour les promoteurs, c’est un moindre mal par rapport à une vente en bloc à la Caisse des dépôts avec un prix raboté de 20 % ou plus.
Des crédits spécifiques pour l’immobilier neuf
Pour financer un investissement en vente en l’état futur d’achèvement (Vefa), il est nécessaire de contracter un prêt adapté, permettant le déblocage progressif des fonds, au fur et à mesure des appels du promoteur.
En pratique, un tel crédit bénéficie potentiellement d’une durée longue. Le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) autorise les banques à prêter jusqu’à vingt-sept ans pour l’acquisition d’un logement dans le neuf (ou la construction d’une maison individuelle), contre vingt-cinq ans pour l’achat d’un bien déjà existant. Ces deux années supplémentaires permettent à l’investisseur de financer la période qui s’étale de la signature jusqu’à la livraison, correspondant souvent aux travaux.
Pendant cette période, aucun remboursement de capital n’est demandé. Deux options sont possibles : le différé total ou le différé partiel. Dans le premier cas, l’emprunteur ne rembourse rien sur les deux premières années du prêt. Dans le deuxième cas, seuls les intérêts intercalaires sont payés à la banque. La première option est la plus intéressante, puisqu’elle maximalise le taux de rendement de l’opération en repoussant la sortie de liquidités.
ATTENTION, les bonnes affaires devraient prendre fin du premier semestre 2024 !
Être